With undeveloped land in Marin becoming more and more scarce, the fight for 21 acres in San Rafael’s Dominican neighborhood is heating up. China Camp State Park, an expansive 1,514-acre open space preserve, occupies the north side of San Rafael. Dominican’s Gold Hill Grade lies just over the ridge, identified by its many century-old eucalyptus. Gold Hill’s network of trails are a well-kept secret in hiking and mountain biking circles throughout Marin County. “I think [Gold Hill] adds tremendous value to the community, in terms of the access to open space. I see people going up there from before it gets light until way after dark,” said Claudia Moeller, who is on the steering committee of Save Dominican Valley (SDV).

Austin Geyer, a freshman at San Rafael High, mountain bikes Gold Hill 2-3 times every week. “It’s important to protect the space because it’s used by so many and a fun place to ride. I’m sad about the development because I will lose trails,” he said. Additionally, the San Rafael High Bike Dawgs mountain bike team frequently goes out to Gold Hill to train for their races and rides.

Recently, developers and prospective homeowners alike have sought out the land for its beautiful hills and views of central San Rafael. As homes are erected further and further into the forest near the local college, the debate is escalating over how this land should be allocated and who holds the power to make that decision. 

The Dominican-Black Canyon neighborhood contains some 950 homes and 50% of its perimeter is bordered by open space, according to Fire Safe Marin. Gold Hill is a fire road adjacent to a system of single track trails and is one of the most popular open spaces in San Rafael. The land is relatively steep, with an average grade of 10%, and is home to a wide range of wildlife including bobcats, coyotes, and owls. 

A 21-acre plot was sold by Dominican University to developer Dominican Valley LLC (represented by Ray Cassidy) in May of 2023 for $3.1 million, a bargain price considering that the average home in Dominican sells for a sizable $1.9 million. This space is located on the Southeast portion of Gold Hill Grade, however, the fire road itself remains part of Harry A. Barbier Memorial Park.

Critics of the sale are upset with the university’s allocation of the plot, but Dominican has another story to tell. Founded in 1890, it is a small liberal arts college with a reputation for its nursing program. Dominican has owned much of lower Gold Hill for a time, spending valuable dollars on fire prevention and vegetation management. 

“The decision to sell was not made in haste,” clarified Nicola Pitchford, President of Dominican University of California. Conversations over the use of the plot had been taking place since 2019, before the pandemic dealt blows to enrollment and negatively impacted philanthropy to colleges across the country. “While the federal government’s rapid delivery of pandemic emergency aid was a relief, that federal aid was discontinued. So while our tuition and room-and-board revenue continued to be below normal, we resumed our efforts to sell the Deer Park land,” said Pitchford. The land was not ideal for construction of new facilities for the university, and in April of 2023, “[Dominican was] approached by buyers working with a developer who had experience building in the immediate area and who offered a short closing period without complex contingencies.” 

The representative for the development group, Ray Cassidy, filed Dominican Valley LLC in early April, submitting three primary plans for the area. The first plan proposes 23 two-story homes and 6 three-story townhomes. The second plan outlines 42 three-story townhomes, ten two-story homes, and two duplexes. The third plan proposes 75 three-story townhomes.

In order to clear development of this land, the LLC  must take advantage of a provision known as the “builder’s remedy.” This allows developers to bypass city zoning laws by including a certain amount of so-called affordable housing in their plans. Including townhomes in the three plans allows the builder’s remedy to be implemented.

In addition to zoning laws, another complication that this land presents is its abundance of flammable eucalyptus trees.The loose bark and high oil concentration on the non-native trees poses a fire threat to the neighborhood. In addition, the surrounding streets, especially Deer Park Ave., are only 10 feet wide and not currently outfitted for an increase in traffic flow. 

Cassidy’s preliminary application to the city provides information on necessary renovations that would need to be completed before construction, including road improvements, firelines, fire sprinklers, evacuation plans, vegetation management, and hydrology studies. “If you look at the state mapping, there are riverine wetlands which go directly through the areas where they are planning on building homes,” said Moeller. 

One of the largest uncertainties surrounding the development of Gold Hill is the impact that the construction of many new homes would have on the neighborhood and larger community. Soon after the introduction of his original proposals, Cassidy agreed to meet with the Dominican Black Canyon Neighborhood Association (DBCNA). 

“As President of the neighborhood Association, I felt it was our duty to inform,” said Kathy Burwell, President of DBCNA. “From this initial meeting, a group was formed, Save Dominican Valley.” Burwell stated that SDV is not an official sector of the DBCNA.

Save Dominican Valley is a coalition of hundreds of residents of the Dominican neighborhood and surrounding areas who are actively protesting the development. SDV has created an informational website which includes concerns about fire safety and infrastructure, wildlife and ecosystems, and access to recreational space. According to Moeller, one of their main goals is to spread awareness, which has been largely successful. SDV has over 300 members and signs are visible throughout much of San Rafael. They have also submitted a 28-page letter to the city on specific contradictions in the applications and neighborhood concerns.

“The potential density of this development would alter not just the landscape, but the quiet nature of this neighborhood. It is out of step with the neighborhood,” warned Burwell.

While development is a very real threat to Gold Hill, there are many regulations and processes that the planning committee must clear. Once a final application is submitted by developers, “the Planning Commission decision may be appealed to the City Council who provide the final approval or denial of the project.  These public hearings will provide opportunities for community members to provide live public comments directly to decision makers,” said Monica Ly, Senior Planner of Community Development for the City of San Rafael.

For neighbors who view the development as a threat to their open spaces, these hearings are an essential opportunity to make a change. It seems that everyone wants Gold Hill, and its fate lies in the hands of the city.

TRANSLATED BY THE AUTHOR:

Debate Sobre El Desarrollo De Gold Hill Se Escala

Por Sarah Pledger

Con tierra atrasada en Marin se está convirtiendo más y más raro, la guerra por 21 acres en el vecindario de Dominican en la ciudad de San Rafael está calentando. El 1,514 acre parque del estado China Camp ocupa el lado norte de San Rafael. Gold Hill está justo encima de la cresta y es identificado por sus árboles viejos de eucaliptos. 

Los caminitos de Gold Hill son un secreto bien vigilado en círculos de senderismo y ciclismo de montaña en Marin. “Yo pienso que [Gold Hill] da mucho valor a la comunidad, en términos de acceso a espacio abierto. Yo veo a personas saliendo allí desde antes de la luz, mucho más allá de la oscuridad,” dijo Claudia Moeller, quien es un líder de Save Dominican Valley (Salve El Valle De Dominican, SDV). 

Austin Geyer, es un estudiante de primer año de San Rafael High, anda en bicicleta en Gold Hill 2-3 veces cada semana. “Es importante proteger el espacio porque es usado por muchos y es un lugar divertido para venir. El desarrollo me pone triste porque perderé rutas,” digo él. Adicionalmente, el equipo de ciclismo de montaña de San Rafael, Bike Dawgs, sale seguido a Gold Hill para entrenar por sus carreras y paseos.

Recientemente, desarrolladores y propietarios de viviendas posibles han buscado el parcel por sus altas hermosas y vistas de la central San Rafael. Mientras casas nuevas se construyen más y más largas entre el bosque al lado de la universidad local, el debate se escala sobre cómo esta tierra se debe asignar y quien tiene el poder de tomar esa decisión.

El vecindario Dominican-Black Canyon tiene algunas 950 casas y su perímetro está delimitado por espacios abiertos, según Fire Safe Marin. Gold Hill es un camino de fuego al lado de una sistema de caminitos y es uno de los espacios abiertos más populares en San Rafael. El terreno es empinado, con un pendiente promedio de 10%, y actúa como una casa para mucha vida salvaje que incluye linces, coyotes y búhos.

La Universidad de Dominican vendió un parcel de 21 acres al desarrollador Dominican Valley LLC (representado por Ray Cassidy) en Mayo de 2023 por $3.1 millones, un precio bajo en comparación al largo precio promedio de $1.9 millones por una casa en Dominican. Este espacio está en la sección sureste de Gold Hill Grade, sin embargo, el camino mismo todavía es parte del parque memorial de Harry A. Barbier.

Críticos de la venta se sienten enojados con la decisión de la universidad de vender la finca, pero Dominican tiene otro argumento. Dominican es un colegio pequeño de artes liberales que había existido desde 1890. Dominican era dueño del mucho del parte inferior de Gold Hill por un tiempo y gastó mucho dinero valuable en la prevención de los incendios y el manejo de la vegetación.

“La decisión de vender no estaba hecha en precipitación,” aclaró Nicola Pitchford, Presidente de Dominican. Diálogos sobre el uso del campo habían sucedido desde 2019, antes de la pandemia, que se pegó la inscripción y filantropía sobre la nación. “Mientras la entrega rápida de ayuda de emergencia del gobierno era un alivio, no duró por siempre. Así que mientras nuestro efectivo de la matrícula y el alojamiento-y-comida continua a ser debajo del normal, nosotros seguimos los esfuerzos para vender la tierra de Deer Park,” dijo Pitchford. El campo no estaba ideal por la construcción de facilidades nuevas para la universidad, y en Abril de 2023, “Compradores se acercaron [a Dominican] quienes trabajaron con un desarrollador que tenía experiencia con el área y brindó un tiempo breve para terminar la venta sin complejidades.”

El diputado por el grupo de desarrollo, Ray Cassidy, registró a Dominican Valley LLC en Abril, proponiendo tres planes para el área. El primer plan propuse 23 casas de dos pisos y seis casas adosadas de tres pisos. El segundo plan perfila 42 casas adosadas de tres pisos, dies casas de dos pisos, y dos dúplexs. El tercer plan propone 75 casas de tres pisos.

Para absolver el desarrollo de este terreno, el LLC tiene que aprovechar una provisión conocida como el “remedio del constructor” (builder’s remedy). Permite a los desarrolladores evitar las reglas de zonificación de la ciudad si incluyan un monto de vivienda asequible en sus planes. La inclusión de casas adosadas en los tres planes permite que el remedio del constructor sea implementado.

Además de las reglas de zonificación, otro problema que esta tierra se mostra es su cantidad de árboles de eucalipto inflamables. La corteza suelta y la concentración alta de aceite en los árboles que no son nativos dan una amenaza de incendio al vecindario. También, los caminos al lado, especialmente el Deer Park Ave., solo median diez pies y no es equipado por un aumento de tráfico.

La aplicación preliminar de Cassidy a la ciudad proporciona información sobre renovaciones que tienen que ser completadas antes de la construcción, incluyendo mejoras los caminos, líneas de fuego, planes de evacuación, manejo de la vegetación, y estudios de la hidrología. “Si mire el mapa del estado, hay humedales ribereños que van directamente entre las áreas que quieren construir casas,” dijo Moeller.

Uno de los interrogantes más largos sobre el desarrollo de Gold Hill es como la construcción de muchas casas nuevas repercutiría en el barrio y la comunidad más grande. Poco después de la introducción de sus propuestas originales, Cassidy acordó conocer con la Asociación Del Vecindario Dominican Black Canyon (DBCNA).

“Como presidenta de la asociación del vecindario, sentí que era nuestro deber informar,” dijo Kathy Burwell, Presidente del DBCNA. “De esta entrevista, establecemos un grupo, Salva El Valle De Dominican.” Burwell expresó que SDV no es un sector oficial del DCNA. Salva El Valle De Dominica es una coalición de cientos de vecinos de Dominica y áreas circundantes quienes protestan activamente el desarrollo. SDV ha hecho un sitio informativo que incluye preocupaciones sobre la seguridad en caso de un fuego, fauna silvestre, ecosistemas, y el acceso al espacio abierto. Según Moeller, uno de sus objetivos principales es difundir el conocimiento. Ellos tenían éxito con esto, así que puede ver signos entre el vecindario y mucho de San Rafael. El grupo también entregó una carta de 28 páginas a la ciudad sobre contradicciones específicas en las aplicaciones y preocupaciones de los locales. 

“La densidad potencial de este desarrollo cambiaría no sólo la vista, pero también la naturaleza tranquila de este vecindario. No está en sintonía con el vecindario,” advirtió Burwell.

Mientras la urbanización de verdad es un espanto a Gold Hill, hay muchas procesas y reglas que el comité de planificación tiene que trabajar a través. Cuando una aplicación final es dado por los desarrolladores, “la decisión del comité de planificación puede ser apelada al City Council, quien proveerá la aprobación o negación final del proyecto. Estas audiencias públicas son coyunturas para miembros de la comunidad comentar en el momento directamente a los hacedores de las decisiones,” dijo Monica Ly, el Planificador Senior de Desarrollo de Comunidad por la Ciudad de San Rafael.

Para los vecindarios que ven al desarrollo como una amenaza a sus espacios abiertos, estas audiencias son una oportunidad crucial para el cambio. Parece como si todos quisieran tener Gold Hill, y  si no está en manos de la ciudad.